Tobin Properties: Mulighet i et svakt boligmarked?

Thor ThorsenAksjer, Analyse, Børs, Finance, Investeringer Comments

Det siste året har boligprisene i Stockholms området falt omtrent 10% og nybolig salget har bremset betydelig. Dette har ført til konkurser og emisjoner blant svenske boligutviklere. Tobin Properties har nylig doblet antall aksjer gjennom siste emisjon hvor de hentet 225 millioner og er dermed godt rigget for en stabilisering i Stockholms boligmarked?  

Tobin Properties er en boligutvikler med hovedfokus på Stockholm og områder rundt. Selskapet bygger leiligheter i high end segmentet som de definerer som prisklassen 50-100 tusen sek pr kvadratmeter. Grunnleggerne av Tobin Erik Karlin og Johan Varland leder fortsatt selskapet og er store aksjonærer. Kløveren AB som er en av Sveriges største børsnoterte selskaper og har gjennom det siste året kjøpt seg opp til en eierandel på ca 60%.

Pris:

 

 

 

Selskapet handles idag til en svært interessant pris i mine øyne, det handles kun med en 10% premie over kontantbeholdningen samt at man kun betaler 40 øre per krone egenkapital i selskapet. Selskapet har levert et negativt resultat for første halvår av 2018, men har startet bygging av boliger for 2,85 mrd sek som står ferdig i 2019, hvor 65% er solgt. Her guides det en prosjektmargin på 15-20% som vil gi et bidrag på mellom 427,5-570 millioner sek viss/når alt er solgt.

Finansiering:

Tobin har som nevnt nylig hentet 225 millioner sek i en tegningsrettet emisjon samt fått bevilget 513 millioner sek av banker. Dette skal ifølge selskapet selv sørge for at de er godt finansiert hvertfall neste 12 mnd.

Markedet:

Som tidligere nevnt har markedet for nye leiligheter vært svakt det siste året. Årsaken til dette har vært en kombinasjon av et stort tilbud samt mer tilbakeholdne banker. Samtidig er det lav rente, lav arbeidsledighet og fortsatt sterkt tilflytting til regionen hvor Tobin bygger.  Rentene spås av mange å skulle øke, men det er vanskelig å si når dette vil inntreffe.

Tobin har grunnet et svakt marked stoppet salget av boliger noen kvartaler, men er nå igang igjen med noe salgsaktivitet. Tilbudsoverskuddet man nå har i markedet kan sannsynligvis forventes å gi et tøft marked på kort og mellomlangsikt, samtidig vil et tøft marked gjøre det mindre attraktivt å gå igang med nye prosjekter som etterhvert vil balansere tilbud og etterspørsel.

Preferanseaksjen:

I tillegg til stamaksjene har Tobin også noterte preferanseaksjer. Her får man en forhåndsbestemt sum betalt ut som utbytte 2 ganger i året. Yielden på disse preferanseaksjene er i 2018 på 10,36% noe som er høyt, men som kan forklares med usikkerheten som har og er knyttet til selskapet. Det som er ekstra spennende her er at det i preferanseaksjenes prospekt ligger inne en økning i utbyttet i både 2019 og 2020. Dette er noe det er mulig å se for seg at store deler av markedet ikke har fått med seg. Yielden på 2019 og 2020 vil da være henholdsvis 13,96% og 17,57% dette forutsetter at Tobin har den nødvendige likviditeten noe man kan stille spørsmålstegn ved fra 2020.

Risikofaktorer:

Risikoen for en utvikler av boliger som Tobin er naturlig nok knyttet til bolig markedet i Stockholm. De har solgt 65% boligene som skal leveres i 2019, men er avhengige av å få igang salget av de resterende 8,6 mrd sek i porteføljen sin hvis de som eier stamaksjer skal kunne få en god avkastning. For preferanseaksje er man kun avhengig av at selskapet klarer å betale avtalt utbytte. Med Kløveren som største eier ser jeg det som lite sannsynlig at de vil la selskapet gå konkurs, like etter at de har kjøpt seg opp. Det er da mer sannsynlig med nye kapital innhentinger etter/i 2019 viss markedet forblir svakt/tregt.

For min del som investor anser jeg en investering i selskapet som svært risikofylt først og fremst på grunnlag av mangel på kjennskap til boligmarkedet i og rundt Stockholm.

Oppsummering:

Styrker:

  • Billig inngang til et svakt boligmarked, men med gode makro forhold.
  • Stor oppside med en inngangspris på 450 millioner for en prosjektportefølje på 11,45 mrd sek hvor prosjektmargin guides til 15-20%.
  • Godt finansiert selskap etter emisjon og økt bevilgning fra banker.
  • Pref aksjer med solid og økende utbytte yield neste 2 år.
  • Solid eier i Kløveren som vil være gunstig både i forhandlinger med banker og innhenting av ny kapital.
  • Ledelsen/grunnleggerne er store eiere selv.

Svakheter:

  • Svakt marked som det er vanskelig å forutsi vendepunkt på.
  • Ingen historikk å vise til i tidligere sykler.
  • Utsikter til stigende renter.

Disclaimer: Mine innlegg skal på ingen måte tolkes som kjøps- eller salgs-anbefalinger, men snarere som å gi leseren en innsikt og kunnskap i om sparing og investeringer. Jeg eier aksjer i Tobin Properties
Hvis du ønsker ytterligere forklaringer på hva et aksjemarked er, eller er interessert i å lære mer, meld deg opp på vårt nyhetsbrev .

Følg gjerne Mipp på Facebook og Twitter.

Vil du se hva jeg gjør med min aksjeportefølje? Følg meg gjerne på Shareville og Twitter