Hemfosa Fastigheter- Nordens stjerneskudd?

Mads JohannesenAnalyse Comments

Boligmarkedet i Norge har som vi alle vet steget og steget etter at vi i Norge opplevde bankkrise på begynnelsen av 90-tallet. Grunnen til dette er flerfoldig, her kan man nevne stadig lavere rente, økt urbanisering, lønnsvekst og et hett investeringsobjekt for investorer. Denne cocktailen har drevet boligmarkedet opp til meget høye nivåer, med Oslo-markedet som spydspiss. Nå som vi leser i media om en eventuell utflating, og flere skeptikere melder seg, hva bør man gjøre? Jo, bør man ikke da prøve å diversifisere seg med selskaper som eier eiendommer i hele Norden?

Hemfosa Fastigheter in short
Hemfosa er et eiendomsselskap med noen av Sveriges viktigste og største leietakere som kunder. Selskapet fokuserer på offentlige leietakere og  eiendommene er arbeidsplassen til lærere, sykepleiere, politimenn og dommere. Selskapet er et resultatet av en samling av erfarne og dyktige eiendomsinvestorer som valgte å gå sammen for å etablere Hemfosa i 2009. Fra den spede starten i 2009, valgte de å tre inn på Stockholmsbørsen i 2014, resten er en suksesshistorie både for gründerne og aksjonærene.

I tillegg til eiendomsforvaltning er et utpreget mål for Hemfosa å kjøpe og selge eiendommer når det oppstår muligheter på det Nordiske eiendomsmarkedet. Dette innebærer at selskapet også “rir” transaksjons-markedet i større grad enn hva mange av deres Norske og Svenske konkurrenter gjør. Grunnen til at selskapet gjør dette er for å kunne være aktive når man ser markedet går riktig vei i form av kjøp og salg, og det er gunstig for aksjonærene da en godt priset eiendom vil tilfalle utbytte-kassen og ikke minst bidra til videre vekst for selskapet.

Porteføljesammensetning

Som vi ser av figuren over har Hemfosa mesteparten av sin eksponering mot den offentlige sektoren. Hele 65% av deres eiendomsportefølje er utleid til Statlige aktører, dette er kanskje en av de sikreste motpartene man som selskap kan ha, da man forventer at Staten holder sin avtale. Dette gir en sikkerhet i inntjeningen og som aksjonær, vet du da at kontantstrømmen (penger inn/ut) fra deres portefølje er stabil. Resterende 35% består hovedsakelig av kontor- og logistikkbygninger og lagerlokaler. Disse eiendommene ligger sentralt i primært de to storbyområdene Stockholm og Göteborg, men også i vekstkommuner som Västerås, Karlstad, Sundsvall, Umeå og Luleå. Logistikkbygningene og varehusene er hovedsakelig lokalisert på attraktive steder nær store europeiske motorveier ved viktige transporthubber, hovedsakelig i Sør- og Midt-Sverige. Logistikkbyggene i porteføljen er svært moderne og innehar et svært avansert og fleksibelt nivå av ulike applikasjoner som enhver lagermedarbeider vil sette pris på.


Men nå har jeg bare snakket om Sverige, de er jo også stadig mer aktive i det Nordiske markedet?!
Hemfosa er som jeg har skrevet over i ferd med å bli en stor aktør i Norden og er stadig på jakt både i Norge og Finland etter gode eiendommer. Under skriver jeg spesifikt om både Norge og Finland som er to relativt nye markeder for Hemfosa.

Norge
Hemfosa tok sine første små skritt inn i det norske markedet i begynnelsen av 2015 som raskt viste seg å være en god strategi. Per 31 Mars 2017 utgjør
eiendomsporteføljen i Norge utgjorde  13 prosent av Hemfosa’s totale eiendomsverdi innenfor offentlig sektor. Eiendommene er primært lokalisert i Oslo-regionen og består utelukkende av offentlige instanser, med innslag av alt fra kontorer og rettsinstanser til skoler, helse og omsorgstjenester. Siste spennende prosjekt som er gjort fra selskapets side er deres medeierskap i Gardermoen Campus Utvikling AS, GCU, som eier og utvikler et område nær Gardermoen til en nasjonal kompetansepark innen helse og sosialomsorgen.

Finland
Finland er det tredje markedet hvor Hemfosa har etablert virksomhet, og eiendomsporteføljen består utelukkende av offentlige bygg, med fokus på landets største byer som Helsinki og Åbo. Virksomheten utgjør kun 4% av en totale offentlige porteføljen til Hemfosa, så dette er det minste markedet for øyeblikket.

 

Med vekstambisjoner kommer risiko

Det er alltid en risiko i å investere i selskaper, for Hemfosa vil jeg primært trekke frem tre hovedrisikoer i avsnittet nedenfor.

  1. Renten: rente er kort og godt prisen på penger. Innenfor eiendoms-sektoren er dette en av de viktigste variablene å forholde seg til, da forretningseiendom naturligvis er svært kapitalintensivt og utslag i renten kan få store innvirkninger på selskapets inntjening. Den siste tiden har aksjemarkedet vært veldig negativ til eiendoms-sektoren primært drevet av forventningen om en økt rente. Dette har sin rot i at FED (den Amerikanske sentralbanken) øker renten i USA. Ser man derimot mot den Svenske Riksbanken ligger deres styringsrente i dag på -0,5% poeng(!).  Sverige har med andre ord negativ rente! Betyr dette at man får betalt for å låne penger i Sverige? – Dessverre for forbrukeren er det ikke slik, men det indikerer i alle fall at å drive eiendomsvirksomhet ikke akkurat er vanskelig i disse dager. Hemfosa nyter veldig godt av den lave Svenske renten og har en snitt-rente på 1,98% på sine lån. Med en sånn rente tror jeg de fleste hadde vært fornøyd. Risikoen er selvsagt at renten i Sverige dramatisk skulle øke fremover, dette vil merkes på Hemfosa’s eventuelle nye lån, men samtidig har de en god sikkerhet i sine eksisterende lån, så at markedet er skeptisk til eiendom i Norden nå er jeg litt forundret over. Under presenterer jeg den Svenske rentebanen frem til og med 2020.Av figuren ser vi altså at innen 2020 ser den Svenske Riksbanken det som sannsynlig at renten i Sverige vil ligge på 0,5%, ergo en svak økning i renten de neste årene. Dette vil selvsagt påvirke Hemfosa, men samtidig er en styrings-rente på 0,5% ekstremt lavt og man har inflasjons-beskyttelse i kontraktene som veier opp for eventuell økt belåningskostnad.
  2. Eiendomsmarkedet i Norden: dette er et mer sammensatt bilde enn hva det først kan virke som. I det helt enkle kan det koke ned til Tilbud/Etterspørsels teorien. Ved et plutselig økt tilbud av forretningsbygg i Norden vil naturligvis prisene på eiendommene falle og man vil således få et stort press på leieprisene for Hemfosa. Det er vanskelig å spå/forutsi noe om fremtiden, men dette kan fort skje både ved hjelp av psykisk overbevisning, ergo at investorer og aktører år for seg at tilbudet vil øke i fremtiden, eller at det faktisk bygges mer enn hva det er etterspørsel etter. Per i dag ser markedet for forretningsbygg snarere tvert i mot, da veldig mye forretningsbygg er blitt konvertert til boligprosjekter i Norden. Jeg påpeker her at man dog skal være på vakt om man er investert i eiendom at markedet er sensitivt for et eventuelt økt tilbud av bygg.
  3. Gjeldsgraden til Hemfosa: ut i fra 2017 regnskapet har selskapet nå en gjeldsgrad på 61%, ergo selskapet har 39% egenkapital, noe som må sies å være relativt bra tatt i betraktning av at det aldri har vært gunstigere å ha høy belåning. Man skal allikevel være påpasselig med å følge med på at gjeldsgraden ikke øker til noe særlig mer enn 70%, da dette vil være ekstremt sensitivt for selskapet gitt uforutsette hendelser som økning i renten, høye vedlikeholdskostnader og lignende.

Finansiell informasjon for Hemfosa Fastigheter


Som bildet over beskriver har Hemfosa per 31 Mars 2017 en eiendomsportefølje i Norden til den nette sum av 35,8 Mrd Svenske Kroner. Denne porteføljen består av 2 624 000 kvadratmeter med kontorer, offentlige bygg og logistikkfaseliter.

Et viktig element å følge med på er hvordan selskapet oppskriver eller nedskriver sine eiendomsverdier til hvert kvartal. Porteføljen prises til markedsverdi hvert eneste kvartal, så dette kan variere fra kvartal til kvartal, avhengig av hvilken takst som settes.

Under har jeg satt opp en tabell over de viktigste finansielle nøkkeltallene for fremtiden. Dette er estimater basert på Hemfosa sine prognoser og et visst skjønn fra min side (å spå fremtiden er ikke lett). Forutsetninger er: 1. Aksjekurs:  94,0 SEK, 2: Antall aksjer i selskapet: 157 728 249. Dette gir en markedsverdi (Market Cap) på:94,0 SEK*157 728 249= 14 826455 406- 14, 82 MRD SEK


Et viktig tall å merke seg her er EPRA/NAV denne forteller hvor mye eiendommene til Hemfosa prises i markedet. Som vi ser her prises verdiene i Hemfosa tilsvarende100,1 SEK per aksje, og i dag er kursen på 94,0SEK. Dette forteller meg at markedet ikke har tatt innover seg hvilke verdier som selskapet sitter på.

Hvis man også snur Price/Earnings multippel’en på hode får man Earnings yield. Denne multippelen forteller deg som investor hvor mange prosent av hver Svenske krone i aksjen, som selskapet selv tjener. Earnings yield for henholdsvis 2016,17(e) og 18(e) er med mine beregninger: 24%, 9,4% og 9,6%. Dette vil i teorien si at du skal i snitt få ca 9,5% avkastning på din investering per år gitt aksjekursen(varierer) og resultatet på aksje (EPS). Grunnen til den høye EPS’en fra 2016 kommer av transaksjoner som ble gjort av selskapet, dette legges naturligvis rett på bunnlinjen og blir derfor litt misvisende i forhold til hvordan selskapets egentlige forretning foregår.


Utbytte
Selskapet kommuniserte ved sist oppdatering at de på sikt vil kunne betale ut 60% av inntjeningen i utbytte per år.  I år 2017 vil man motta 1,1 Svensk krone i kvartalet, noe som tilsier 4,4 SEK per år. Dette gir en direkteavkastning på  (Årlig utbytte/Aksjekurs) 4,4SEK/94 SEK = 4,6% . Dette vil jeg si er et svært attraktivt utbytte å kunne se frem til hvert kvartal. Da har man også nødvendig “beskyttelse” om man skulle oppleve et fall i aksjekursen. I min forrige analyse skrev jeg om Ocean Yield og deres utbytte-avkastning som per i dag er på 9,6% årlig, hvorfor skal man derfor velge Hemfosa som en utbytte aksje? – Dette har med sikkerhet å gjøre, Ocean Yield løper en større risiko i forhold til sin inntjening enn hva Hemfosa vil gjøre. De opererer med lange kontrakter med stabile motparter (Staten) noe som gjør forutsigbarheten i selskapets inntjening større enn hva den vil være i Ocean Yield, gitt shippingmarkedets volatilitet.

 

Bør man derfor gå på en real Svenskehandel eller holde seg unna?
Her skal ikke jeg komme med noen pekepinn på hva man bør gjøre hva det gjelder hver enkelts tanker om sine kjøp og slag. Personlig eier jeg aksjer i selskapet og er meget fornøyd med hvordan selskapet bedriver sin forretning. Selskapet betaler gode kvartalsvise utbytter, viser seg å være kremmere i form av å kjøpe/selge eiendommer på riktig tid og har en historisk kjempegod avkastning på egenkapitalen med et snitt på 28%, noe som må sies å være svært bra. Selskapet er også langt fremme på logistikkfronten, der de har lager med høy teknologisk standard sentralt plassert i nærheten av motorveier.

I dagens “internett-verden” med en stadig høyere vekst for handel på nett tror jeg markedet for logistikkeiendom bare vil øke å øke fremover, tenk bare når/om Amazon etablerer seg i Norden. Samtidig har du en sikkerhet i at 65% av deres totale eiendomsportefølje er plassert hos sikre leietakere med en solid kontantbeholdning og betalingsvillighet. Personlig tror jeg på videre vekst for selskapet og liker deres planer om å stadig ekspandere i de Nordiske landene. Per i dag ser jeg på Hemfosa som et av de beste eiendomsselskapene å eie i Norden, selvfølgelig med et visst bias da jeg har valgt å investere i selskapet.


“Landlords grow rich in their sleep” – John Stuart Mill

 

Disclaimer: Mine innlegg skal på ingen måte tolkes som kjøps- eller salgs-anbefalinger, men snarere som å gi leseren en innsikt og kunnskap i om sparing og investeringer. Jeg eier aksjer i Hemfosa.


Hvis du ønsker ytterligere forklaringer på hva et aksjemarked er, eller er interessert i å lære mer, meld deg opp på vårt nyhetsbrev .

Følg gjerne Mipp på Facebook og Twitter.

Vil du se hva jeg gjør med min aksjeportefølje? Følg meg gjerne på Shareville