Mippintervjuet: Gerhard Bollmann Leknes om livet som eiendomsinvestor

Mads JohannesenMippintervjuet Comments

Vi har tatt til journalistpennen og vil med dette publisere en rekke intervjuer av kjente aktører innenfor økonomi og næringsliv. Dette gir deg som leser en mulighet til å forstå hva hvordan personene tenker og hvordan de har skapt sin karrière innenfor sitt fagfelt. Ukens intervju er med eiendomsinvestor Gerhard Bollmann Leknes. 

Gerhard har de siste årene blitt kjent gjennom media for en en rekke eiendomskjøp hvor han har kjøpt boliger svært langt under prisantydning. Han har også vært ekspertkommentataor for VG og Fædrelandsvennen og sittet i panelet hos Hegnar.  Han er også skribent og boligøkonom for eiendomsmagasinet Boligmani.  I dette intervjuet gir Gerhard deg råd om hvordan du skal håndtere en eventuell nedgang i boligmarkedet, hvilken strategi man skal ha i budrunder og hvordan man kan starte som boliginvestor.

Du ble «rikskjent» ved å kuppe boliger langt under takst, har du noen tips til leseren om hvordan man skal gå frem i budrunder for å gjøre et «kupp»?
Det optimale er at det ikke blir lagt inn noe bud når megleren sitter og venter på at budrunden skal starte. Megler gjør, oftere enn man skulle tro, «feil» som eksempelvis visninger på håpløse tider eller slett utarbeiding av prospekt og lignende ting som gjør at det kommer færre på visning. Færre på visning betyr at oddsene øker betraktelig for at markedskreftene ikke får tilstrekkelig moment til å fungere slik de er ment å fungere. Vent ut dagen slik at forventningene skrur seg ned hos selger og at potensielle budgivere begynner klassisk gruppetenkning ved at de tenker at siden ingen andre byr er det sikker noe galt med boligen de ikke har fått øye på. Sleng inn et lavere bud med kort akseptfrist sent på samme ettermiddag/ tidlig kveld. Fungerer det ikke første gangen venter du på neste anledning. Jeg ser slike anledninger stort sett månedlig så det er ikke den værste tålmodighetstesten.  Dette betinger selvfølgelig at du kjenner markedet godt. Noen ganger er selvfølgelig årsaken til at en budrunde ikke starter at boligen har alvorlige mangler og at prisen er satt alt for høyt. Kjøper du i et slikt tilfelle har du fått nissen med på lasset. Men oftere enn en skulle tro ser en at en logisk brist hos potensielle budgivere som ikke får ut fingeren, godt hjulpet av dårlig meglerarbeid og selger spiller en vesentlig rolle i hva boligen blir solgt for. Får en drøye 30.000 kroner i rabatt på kvadratmeteren, altså 49.000 kroner i stedet for 80.000, på en leilighet, midt på st. Hanshaugen uten nevneverdige mangler, som jeg fikk før jul i fjor, er det mye som taler for(fjernet tekst) at en har slått markedet. Det fikk i hvert fall et bortimot samlet pressekorps til å fatte forholdsvis stor interesse for mine siste kjøp.

 

Boligprisene er all time high rundt omkring i landet i dag, tror du prisene vil stige videre eller flate ut?
Fra jeg startet med eiendom og frem til for noen måneder siden har jeg vært rimelig skråsikker på høy og forholdsvis kontinuerlig prisoppgang. Dette fordi fundamentale forhold har talt for nettopp prisoppgang. Altså, en høy etterspørselsside grunnet høy nettoinnvandring kombinert med lav rente, relativt god økonomi og langvarig politisk motvilje for å legge til rette for tilstrekkelig boligbygging.

 

Diverse økonomer og eksperter får oppslag i media om at det eventuelt er en «boble» i eiendomsmarkedet, hva er dine tanker om en eventuell boble og har du noen tips til leseren hvordan en skal kunne være best rustet til å takle et prisras?
Jeg tror som nevnt ikke på noen nært forestående boligboble. Kommer det en boble i Oslo vil det i så fall være fordi det blir bygget for mange boliger som fører til at en høy tilbudsside sender prisene nedover. Dette forsterkes gjerne av påfølgende negativ psykologi i markedet og et vanskeligere leiemarked. Dette kan gjøre at incentivet til å sitte på sekundærboligen faller bort. I Frogner bydel er det ca 40% sekundærboliger, blir det konkurranse om å få lagt ut disse i et nedadgående marked kan tilbudssiden bli voldsom som ytterligere vil presse prisene ned.  Uansett, driver du med høy nok yield i dag og har god økonomistyring overlever du en eventuell boble. De smarteste hodene får dette til. Men som sagt, vi er langt unna dette scenariet på det nåværende tidspunkt.

 

Det er til stadighet et hett tema i media om reguleringer ovenfor boligmarkedet, med vekt på Oslo. Ser du på dette som hemmende for å bedrive utleievirksomhet?
Nei, tvert om ser jeg på dette som en fordel. Færre konkurrenter og færre å krige med i budrundene. Og des færre det er i budrunden, des enklere er det å finne objekter hvor markededskreftene får for lite moment til å fungere optimalt, som igjen øker sjansene for at enkelte boliger kan selges godt under markedspris. Men selvfølgelig, skulle dette få en for stor påvirkning, og tilbudssiden blir for høy, vil dette være negativt. Men det norske flerpartisystemets natur sikrer stort sett at myndighetenes reguleringer ovenfor boligmarkedet går for sakte til til å gjøre større skade en hva en lett bris gir. De som danser på kanten kan bli dyttet over stupet men markedet som helhet både absorber og fortærer stort sett sett slike ting. I boligmarkedet tenderer også gjerne den ene politisk påførte negative faktoren å, uforskyldt, eskalere en annen positiv faktor som setter det hele raskt tilbake i balanse, i hvert fall for dem som har god økonomistyring.

 

Hva er det vanskeligste du har opplevd ved å være “ung og uerfaren” i dette yrket?
Jeg vil først trekke frem tre forhold som viktigst for en som er ung og uerfaren. Evnen til å skjønne hvilken hest som løper raskest, altså hvilken bolig som gir høyest yield og hvordan få denne for en fornuftig penge. Er du en «Yes-man» her er det fort gjort å gå på en real smell. Og viktigst av alt, evnen til å overtale banken til å finansiere kjøpene dine. Du kan være så smart du bare vil, men om du ikke klarer å overtale banken til å finansiere prosjektet ditt sitter du bare igjen med idéen din. Og den idéen blir fort gammel om du ikke får realisert den. Bankhåndteringen er definitivt det vanskeligste, spesielt i startfasen, og det er ofte her de aller fleste sliter og som gjør at de aldri en gang får satt igang. Vær kreativ, ikke gi opp og lær av hva du kunne gjort bedre for hver gang du får et “nei». Til tross for at jeg anser bankhåndtering som en av mine styrker vil jeg nok si at det at jeg som tidlig “i gemet» måtte jobbe knallhardt for å få bankene med på min gearings-iver, kunne være utfordrende når prisene løp oppover mens jeg ble holdt litt i tøylene. Men en skjønner jo hvorfor, og når en har vært i dette en stund og bankene ser at du driver skikkelig faller fort det skjoldet en måtte kjempe mot som ung og uerfaren bort.

 

Hva er dine tips for de som ønsker å investere i bolig nummer 2 eller 3 som utleieobjekt?
Hopp i det, tenk yield, god økonomistyring og skap et godt forhold til banken.

 

Til slutt: har du noen tips til noen som enten skal kjøpe sin første eller andre bolig?
Egentlig det samme, som for dem som skal kjøpe bolig nr 2 og 3. Ved bolig nr 2 og 3 så har du giret mer og må være enda «tightere» i økonomistyringen da det i sakens natur ligger at du har tatt høyere risiko. For bolig nr 1 og 2 vil jeg i tillegg anbefale å ringe mange banker, hold deg unna storbankene, disse gir deg ofte lavere lån og høyere rente. Det finnes flere distriktsbanker som tar Oslo-kunder under vingene og det er her du stort sett finner de beste betingelsene.

 

Ønsker du å lese flere slike intervju og motta artikler fra dyktige skribenter rett i din innboks, meld deg på Mippbloggens nyhetsbrev her. 

 

Disclaimer:Dette innlegget skal på ingen måte tolkes som kjøps- eller salgs-anbefalinger, men snarere som å gi leseren en innsikt og kunnskap i om sparing og investeringer.

Følg gjerne Mipp på Facebook og Twitter.